離婚時の不動産売却で気を付けるポイント
離婚時の不動産売却で気を付けるポイント
家を売却する場合
離婚が決まった場合、所有している家をどのようにするかは夫婦で話し合いを行い、夫婦間で家を売却することに合意する必要があります。家を売却して得た代金は、原則として2分の1で財産分与となります。ローンの支払いが残っている場合は、ローンの精算を優先して行い、残ったお金を分配します。(ローン残金全額返済しなければ、買主に引き渡しできません)
離婚後もどちらか一方がそのまま住み続けたいという場合は、公式な書面によって二者で取り決めを交わします。住宅ローンが残っている場合には返済に関する取り決めも行い、後々に起こる可能性のある住宅ローンの返済トラブルに備えておくことが重要です。
家を売却できるのは物件の名義人で、その家に住んでいた期間が何年であろうと売却をすることはできません。ご自身が名義人でない場合は、名義人の合意を得る必要があります。名義人は、購入した際の不動産売買契約書に記載されているので確認しましょう。
家を売却することになったら
これまで住んできた家を売却するなら少しでも高く売りたい場合、まずは仲介売却をご検討ください。
仲介売却は、売却する家(不動産)を不動産仲介会社に依頼し売却する方法です。売り主様が販売価格を決めることができることができ、手取りが多くなる販売方法で他の売却方法と比べてメリットがあり、不動産売却において多くの方に利用されている方法です。ただし、住宅ローンが残っている場合は売却期間や成約金額による返済計画が大事になり、仲介する担当者の経験と実力が必要不可欠です。
売り主様から不動産の売却依頼をいただくと、不動産会社は買い主様(一般消費者)を探すために売却活動を行います。購入希望者が見つかると条件等の調整を行い、引渡しへ向けたやりとりを進めます。売却開始してから契約成立までの期間は約3～6カ月となることが多いですが、物件や引渡し条件によってはもっと時間がかかる場合もあります。
少しでも高く売れる可能性のある「仲介売却」には、売却をする事が決定したら早めにとりかかる事が必要になります。
- 仲介売却についてはこちらをご覧ください
あまり時間をかけたくない、ローン残高が少ない場合
「売却期間が6か月もまてない、はやく現金化して清算したい」という方には、不動産会社が仲介ではなく直接買取る方法が良いです。買取り会社と条件や価格がきまれば1～2週間ほどで現金化・清算することができます。
買取りは現金化が仲介より早いことがメリットですが、売却価格が8～7割になるデメリットがあります。
- 買取についてはこちらをご覧ください
所有不動産は財産分与の対象？
夫婦が婚姻生活中に協力して築いた財産を離婚の際に公平に分け合うことを財産分与といいます。貯蓄したお金や株、不動産（一戸建て・マンションなどの家・土地）も財産分与の対象に含まれます。
不動産は離婚時の財産分与で話がまとまりにくいものの一つです。不動産は権利関係が複雑なため、お金のように配分できるものではないからです。購入金額が大きく住宅ローンを利用購入し、ローンが残っている場合もあるので、内容が複雑化してしまい、財産分与のことでお悩みになる方が多くいらっしゃいます。
離婚後、お互いの新たな人生を歩む上でトラブルにならない形にする方法の一つが不動産売却です。不動産売却であれば売却した代金を夫婦間で分配でき、話し合いが長引く事態をふせぐことができます。
離婚が原因で不動産売却をお考えになる場合は、①不動産名義の確認、②ローン契約内容、③ 購入時の頭金の内訳、④財産分与に該当する期間などを事前に把握しておくと分配の取り決めをスムーズに進める事ができます。
売却で得たお金は財産分与で2分の1に分配
不動産（一戸建て・マンションなどの家・土地）を売却して得たお金は、持分割合（不動産の所有割合）や、それぞれの収入等と関係なく、原則として夫婦で2分の1に分配します。夫婦間で合意が得られた場合に限り、全額をどちらか一方が受け取ることも可能です。
結婚前に夫婦のいずれかが購入した特有財産や、所有していた場合でローン残債がない場合や、売却した代金よりもローン残債が大きい場合は財産分与の対象にならないので注意が必要です。
結婚前に夫婦のいずれかに購入し、結婚後もローンを支払いつづけた分は共有財産の対象になります。
「任意売却」でご検討となるケース
家の売却額が住宅ローンの残高よりも低くなってしまう場合は、売却しても住宅ローンが残ってしまう状態のため、ローン残高分はお金を用意し全額支払いをしなければ引渡せません。
このオーバーローンの状態で、売却の際に残ったローンの支払いができない場合は、仲介売却を行うことができません。オーバーローンで不足額が用意できない場合は、任意売却でのご検討となります。
任意売却は、ローンを借りている債権者（金融機関など）の承諾が必要となります。任意売却をご検討の際は売却開始前に債権者と条件の確認が必要です。
任意売却後に残ったローンは返済方法など債権者と取り決めた内容に則り支払いを続けていきます。
任意売却は、仲介売却より売却・引渡しまでの期間は比較的に短くすることができますが、売却価格を売主様が決めれない為、仲介売却に比べて買取額が安くなる傾向があります。
- 任意売却についてはこちらをご覧ください
どの不動産売却が良い方法か難しいと思いますので経験豊富な加藤にお問合せくださいませ。
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